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大分県知事(3)第3057号
中津城
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中津城
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賃 貸 Q & A （ オーナー様用 ）
Question
Q.不動産会社に入居者の募集をしてもらいたいのですが、費用はかかりますか？
当社の場合は、店頭やインターネットなどにオーナー様の物件を掲載し、入居者の募集を行うことに関しての費用等は頂いておりません。その物件に入居者が決まった際や物件管理をさせて頂くなどの状況になった場合は成功報酬として頂くこともございます。詳しくは不動産会社に直接ご相談頂ければと思います。
Q.知り合いの人を入居させるつもりなのですが、契約とかはどうしたら良いですか？
オーナー様のトラブルで多く寄せられる１つの理由が、未契約または不動産会社を通さない個人同士の契約なのです。一見、お知り合いの方ですので心配ないように思われますが、万が一何か起きた場合にお知り合いだからこそ気を使って強く出られない・どうしたら良いかわからないといったケースが多いのです。ご契約は何か起きた際に双方を守るモノです。お知り合いの方であっても必ず契約書を作成しご契約ください。
どのように契約したらよいか分からない場合は、「契約書の作成のみ」でも当社はお受けしておりますので、お気軽にご相談下さい。
Q.現在、他の不動産会社に募集をお願いしているのですが、別の不動産会社にも頼めますか？
基本的には複数の不動産会社に募集をお願いされても構いません。しかし万が一すでにある不動産会社に管理をお願いしている場合は、その他の不動産会社に頼むことが出来なくなりますのでご注意ください。また、複数の不動産会社にお願いされた場合は、物件情報（家賃など）を必ず均等にして全ての不動産会社にお伝え頂く事と、入居者が決まった場合は再度全てに連絡して頂くお手間が増えますのでご理解下さい。
Q.入居者の募集をする際に、入居者に条件を付けて選んでも良いですか？
オーナー様のご希望でしたら構いません。しかし細かい条件を付けられたりしますと、入居率に大きく響きますのであまりおすすめ致しません。どんな人が入居するのかご心配なのは理解しております。私共も少なからずオーナー様に合うお客様かどうかは見ておりますし、保証会社の審査も利用致しますので、出来れば私共を信用して頂き条件は止められたほうが宜しいかと思われます。どうしても譲れない条件がございましたら、お気軽にご相談ください。
Q.家賃や敷金・礼金などの設定はどのようにしたら良いですか？
基本的にオーナー様の負担が大きくならないように設定されるのが宜しいかと思います。
しかし入居率やその地域や間取りに対する相場などもございますので、細かいお話はゆっくりご相談頂ければ幸いです。賃貸物件は家賃収入があることに意味があります。入居率が悪い設定をされても意味がありませんし、逆に安過ぎても維持費などに対する割合が悪くなりますので、バランスを考えて一緒に決めていきましょう。
Q.ペット可物件にした方が良いですか？
正直、今現在でもペット可物件（特に猫の飼育が可能）はそう多くありませんので、他の物件と差別化をはかるには許可された方は宜しいかと思います。ただ、泣き声の問題や傷・汚れの問題も可能性としてはありますので、現在入居者がいる物件などは状況を踏まえてお考えください。
Q.ペット可物件にしたら、それに対する費用などはどのようになりますか？
現在多く持ち入られる方法としては、賃料や敷金などは変更せず、退去時に傷・汚れを入居者に実費負担いただくケースがほとんどです。オーナー様としては始めの段階である程度は保証を受けたいお気持ちは分かりますが、そうなると大切な入居率が悪くなる恐れもありますし、入居者から必要以上の費用を徴収してしまう恐れもあります。私共は、入居者様に必ず退去後の費用を負担して頂く事をご理解の上、契約書に必ず記載しております。また保証会社も退去後の著しい破損・汚損に対しての修繕費を保証致しますので、ご安心頂けるかと思います。
Q.入居者との契約を１年や２年だけと制限できますか？
前もってその旨を不動産会社にお伝え頂いていれば可能です。
ただ、基本的にほとんどのご契約が２年契約の制限なしですので、制限付きをご理解下さる入居者がいるかどうかが重要になります。何かしらの理由があり制限を付けられるのは致し方ないと思いますが、出来れば制限を付けられない方が宜しいかと思います。
ちなみに、すでに契約済みの入居者に途中から制限を付ける又は更新不可の処置を取られる場合は、オーナー様に正当な理由があり入居者も納得した上でないと認められませんので、ご注意下さい。
Q.現在入居している方に更新してもらいたくありません。更新の拒否などは出来ますか？
現在、入居者様との状況はどのような感じでしょうか？
家賃の滞納や遅延、近隣に迷惑をかけている、疑わしい人が出入りしているなどのお悩みが続いているのでしたら、正当な手続きを行い「更新の拒否」や「強制退去処分」などの処置を取ることが出来る場合があります。しかしオーナー様の理由が入居者様にまったく関係のないものですと、上記の項目でもご説明いたしました通り「正当な理由＋入居者の承諾」がないと認められませんので、ご注意ください。
Q.賃貸物件に火災保険は必要ですか？
はい。必ず必要です。
入居者様にはご自身の家財に対する保険と損害賠償に対する保険に入って頂いております。
オーナー様には物件全体の保険に入って頂かないと、天災や外的損害などに対する保証がまったくありませんし、入居者様も安心して住む事が出来ませんので、必ずご加入くださいますようお願い致します。
Q.なかなか入居が決まりません。どうしてでしょうか？
入居率が悪い要因はいくつもあります。「家賃が高い」「初期費用が高い」「内装や外装があまり綺麗じゃない」「古い物件」「立地や周辺環境があまり良くない」「人気がない間取り」などたくさんあります。まずはご自身の物件の弱点はどこなのかを見てみてください。それに応じた家賃設定やリフォーム工事、付加サービス（エアコンや照明器具、TV付きインターホンなどの設置）などを決めてみてはいかがでしょうか。
リフォームに関してのコツを でご紹介しておりますので、是非ご覧ください。
Q.不動産会社に物件管理をお願いしようかと思っています。管理内容や費用などを知りたいです。
管理内容や費用は、不動産会社によって異なります。当社は、家賃のみの管理から物件コンサルタント（家賃分析、リフォームデザインや間取り等の提案、工事発注・管理など）まで行っております。管理内容などによって費用は異なりますが、総賃料の約3～5％もしくは固定金額でお受けしております。詳しくは直接お気軽にご相談くださいませ。
当社の物件管理に関する内容は に掲載しておりますので、是非ご覧ください。
Q.リフォームをしたのに入居が決まりません。どうしてでしょうか？
前の項目でもご説明しましたが、要因はいくつかございます。今回はリフォームに関しての回答になりますが、まずオーナー様がされたリフォームは入居者様目線でお考え頂いたでしょうか？
リフォームは「綺麗になれば良い」というわけではありません。賃貸物件のリフォームでしたら、入居者様が「気に入る・生活しやすい」などを中心に工事を行うことが重要です。今一度、ご自身の物件をご確認ください。
リフォームに関する情報やコツは に掲載しておりますので、是非ご参考ください。
Q.修繕工事やリフォームなどをしたいのですが、どこに頼んだら良いかわかりません。
Q.入居率に効果的なリフォームを教えてください。
前項目でもご説明しましたが、大きく分けて２点に注意してみてください。
まず１つ目は「入居者目線で考える」です。ご自身がそのお部屋に住んだ事をイメージした時に、生活しづらい部分やおかしな部分がないかを確認して頂き、浮上した箇所が最優先で変更しなくてはいけない所です。
次に「目を引くデザイン（他の物件と差別化をはかる）」です。現在多くの賃貸物件がある中、他と代わり映えのない内装にしては結果的に価格競争になってしまいます。それではリフォームをした意味があまりないと思います。リビングや寝室、トイレなどの一面だけにアクセントクロスを貼るなど、見栄えのあるデザインをしてみるのも良いかと思います。
リフォームに関する情報やコツは に掲載しておりますので、是非ご参考ください。
Q.現在、不動産会社に管理をお願いしているのですが入居が決まりません。管理会社を変えられますか？
管理会社に直接「解約の申し出」を行って頂くだけで可能かと思います。
ただし、物件管理もご契約ですので、１年または２年の縛りがある場合もあり、更新の際にしか解約が出来ないなどの決まりがあるかもしれません。管理会社とのご契約内容によりますので、再度ご確認頂いた方が宜しいかと思います。
ここで気をつけて頂きたいのが、解約後に管理する不動産会社が決まっているのかどうかです。保証会社の引継ぎは解約する前の段階で、変更先の管理会社を踏まえて手続きを行わないと、保証会社の契約が無効になってしまいます。そちらも踏まえて一度現管理会社にご相談ください。
Q.入居者が家賃を滞納しています。どうしたら良いですか？
ご契約の際に家賃保証会社の審査・加入はされていますか？
保証会社に加入されているのでしたら、早急に不動産会社にご連絡頂きその旨をお伝え下さい。何ヶ月間か滞納されているのでしたら、遡っての保障に限度がありますので全ての保証は厳しいかもしれませんが多少は家賃保障を受けることが出来るかと思います。次回からご入金がない時点で早急にお伝え下さい。
ただ万が一保証会社に加入されていない場合は、「ご自身で根気強く家賃回収をする」もしくは「不動産会社に相談して、強制退去処分のご準備をする」などの選択になります。どちらにしろ結構な労力がかかりますので、出来れば不動産会社に家賃管理だけでも委託するのをおすすめ致します。
Q.入居者が決まって契約する前に、お客さんと面談したいのですが、出来ますか？
はい。問題ありません。
直接会って頂く事で双方の安心に繋がり、友好的な賃貸借契約が結べる事がございます。
ただしご注意頂きたい点は、ご契約がある程度進んだ段階で面談し、そのタイミングで入居を拒否するなどのご判断は出来るだけ避けてください。
私共もお客様がオーナー様に合う方かを判断しておりますし、保証会社の審査にもかけておりますのである程度は信頼して頂き、どうしてもという場合はご契約前の段階で面談して頂くほうが宜しいかと思います。
Q.物件の設備で、エアコンや照明器具は付けた方が良いですか？
断然、お付け頂いた方が入居に有利になります。
特にエアコンはお客様にとっても大きな出費になりますし、今や生活には欠かせないモノですので、大変喜ばれます。過去にリビングと寝室に１台ずつエアコンがあるからという理由で入居されたお客様が居られたくらいです。
他にも照明器具（シーリングライト）・TV付きインターホン・ガスコンロ・ウォシュレット便座なども大変喜ばれますし、意外にもTVコンセントが複数あるお部屋も人気がありました。
すべてを設置するのは費用もかかり難しいと思いますので、エアコン・照明器具・TV付きインターホンを設置し、内装を少しリフォームされるのも良いかと思います。
Q.現在の入居者さんに少しでも長く住み続けてもらいたいです。どうしたら良いですか？
正直、100％住み続けてもらえる方法はございません。やはり、ご入居者様のご都合もございますので100％の保証はありませんが、他のオーナー様が同様のお考えのもと実行されている内容でしたら「約５年ほど経過した段階で少し家賃を下げてあげる」「長期入居者のお部屋をリフォームしてあげる」などが一例です。入居者様としては快適だから住み続けているのだと思いますが、その上で長く住むことに更なるメリットをご提供することは大変効果的だと思います。
あくまで一例ですので、十分ご理解の上行ってみてください。
Q.最近よく聞くリノベーションとは、リフォームとなにが違うのですか？
工事内容によって異なりますが簡単にご説明致しますと、
リフォームとは、修繕が必要になりマイナスになったお部屋をゼロの状態に戻す原状回復工事を意味します。
それに対してリノベーションとは、修繕が必要になったお部屋または入居がなかなか決まらないお部屋に対して、プラスの効果になるようにデザインや間取りなど全体を見直し物件価値を上げる工事を意味します。税金対策や資産価値の向上が可能でオーナー様の運用の手助けにもなります。
詳しくは、お気軽にご相談ください。
Q.法人契約のメリットとデメリットを教えてください。
なかなか申し上げにくいご質問ではありますが、簡単にご説明致しますと「メリット＝家賃回収が安定している」「デメリット＝長期入居が見込みづらい」とう点ではないでしょうか。例外もございますので一概に断言は出来ませんが、多くがそのようにお見受けしております。
あくまで当社の見解ですので、予めご理解ください。
Q.今回、入居者が物件を退去します。どうしたら良いですか？また修繕費用などはどうなりますか？
ご入居者様から退去日（立会日）をお聞きになっているかと思いますので、その日に現地で「部屋の状況を確認」「電気・ガス・水道などの解約手続き・支払いが済んでいるかの確認」「日割り家賃の支払いがまだなら家賃精算をする」「鍵の返却作業」などを行ってください。
修繕費用に関しましては、経年劣化での破損・汚損はオーナー様負担となりますので、ご入居者様が故意過失でつけた破損・汚損（ヤニ汚れ、ペット飼育の傷・汚れ、お子様の落書き等）のみをご入居者様にご請求してください。
またごく希にオーナー様から「立会はしてもらえないのか？」とご質問をお受けしますが、管理物件でない場合は有償での委託またはオーナー様自身で行って頂くようお願いしておりますので、予めご了承ください。
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